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In cosa consiste il mandato in esclusiva ( o incarico di mediazione immobiliare) e quali sono i motivi per cui è così importante quando si decide di mettere in vendita una proprietà?

Spesso, i proprietari che hanno intenzione di vendere la propria casa cadono nell’errata convinzione che affidare un mandato di esclusiva a una sola agenzia possa diminuire sia la probabilità di vendita dell’immobile che il suo valore.
Tale convinzione, nella maggior parte dei casi, deriva dal fatto che i proprietari non siano pienamente a conoscenza dei meccanismi del mercato immobiliare.

Noi di Level House, agenzia immobiliare di case di pregio in centro a Milano, siamo specializzati da oltre dieci anni nell’intermediazione immobiliare di proprietà di lusso in centro a Milano.

In questo articolo, chiariremo in primo luogo che cosa si intende e come funziona un mandato in esclusiva per poi soffermarci sui suoi vantaggi e i suoi possibili svantaggi.

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Come funziona il mandato in esclusiva

Il mandato in esclusiva è un contratto attraverso il quale il proprietario affida a una sola società di mediazione immobiliare l’incarico di vendita per la propria casa. Nel mandato vengono sanciti i punti cardine del contratto stesso.

Qui di seguito le sezioni che costituiscono il “contratto” del mandato in esclusiva:

  • i dati delle parti contraenti: agenzia immobiliare e proprietario
  • la descrizione della proprietà, vale a dire l’oggetto dell’incarico
  • le condizioni del contratto, in cui viene specificato il prezzo di vendita a seguito di una corretta valutazione eseguita dall’agenzia immobiliare e le condizioni di pagamento richieste
    (per saperne di più, leggi il nostro articolo ▶︎ I 10 passi per la corretta Valutazione della tua Casa di Lusso a Milano)
  • gli impegni e gli obblighi che entrambe le parti sono tenute a rispettare fino alla scadenza del mandato in esclusiva, pena il versamento di penali già pattuite e concordate da entrambe le parti

In particolare, il proprietario si impegna a

  • non incaricare altri agenti immobiliari per la vendita
  • non gestire trattative privatamente
  • accettare eventuali proposte pervenute alle condizioni pattuite nel mandato in esclusiva

La società di intermediazione immobiliare, da parte sua, si impegna a

  • consigliare e assistere il proprietario in tutte le fasi della trattativa
  • reperire (o aiutare a reperire) tutta la documentazione necessaria
  • promuovere la vendita dell’immobile sostenendo tutte le spese relative all’attività di commercializzazione e di pubblicità dell’immobile
  • aggiornare costantemente il venditore su tutte le informazioni a lui necessarie
  • organizzare le visite volte a visionare l’immobile, selezionando e accompagnando i potenziali acquirenti

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Quanto dura il mandato in esclusiva con l’agenzia immobiliare

Un mandato in esclusiva con un’agenzia immobiliare ha durata variabile che viene pattuita tra le parti e specificata all’interno dell’incarico.

In media, un mandato in esclusiva ha una durata di circa sei mesi ma bisogna anche considerare il mercato in cui si sta operando.
Generalmente l’agenzia immobiliare richiede più tempo nel caso in cui le caratteristiche dell’immobile non siano allineate con le richieste del mercato. E se reputa che la proprietà sia difficile da vendere.

vantaggi del mandato in esclusiva, Level House Milano

Gli svantaggi di affidarsi a più agenzie immobiliari

Se si decide di affidare la vendita della propria abitazione a diverse agenzie di intermediazione immobiliare, questo implica, ovviamente, il fatto di rapportarsi con realtà differenti.

Queste realtà spesso non sono in contatto tra loro per quanto riguarda lo scambio delle informazioni relative all’immobile.
Dunque può capitare che la stessa casa venga proposta alla clientela in modo differente, soprattutto per quanto concerne caratteristiche come la metratura e il prezzo.
Ciò accade anche perché la maggior parte delle agenzie, che si presta a lavorare senza incarico in esclusiva, non vuole o non è in grado di impegnarsi nel verificare fino in fondo la correttezza di tutte le informazioni e la presenza di una documentazione completa. In altre parole si limita a riportare negli annunci nozioni imprecise, vaghe e incomplete.

Oggi il mercato di intermediazione immobiliare è dinamico e veloce, soprattutto se si parla di case di pregio in centro a Milano.
E chi cerca casa è assolutamente informato e aggiornato sulle case in vendita grazie ai portali immobiliari online. Quindi si può notare facilmente la presenza di più annunci relativi a una stessa proprietà con caratteristiche diverse.

In tale situazione, l’acquirente può giungere alla conclusione che il venditore abbia necessità di vendere, se non di svendere, la proprietà.
Inoltre le informazioni discordanti tra loro sono sinonimo di poca chiarezza e di poca serietà.
L’acquirente può diffidare e pensare anche a possibili problematiche dell’immobile non riportate nei diversi annunci.

Il rischio di svalutare l’immobile in vendita

Nel caso in cui l’abitazione dovesse comunque interessare, l’acquirente può informarsi sulle diverse agenzie che la propongono.

Può capire dove può risparmiare maggiormente sia per quanto riguarda il prezzo di acquisto sia per quanto riguarda le provvigioni di agenzia.
Qualora un potenziale acquirente volesse sottoscrivere una proposta di acquisto, si sentirà in una posizione dominante nei confronti dell’agenzia immobiliare perché potrebbe decidere di fare la sua offerta con l’agenzia concorrente. Cercherà, come già menzionato, di trattare il più possibile sia sul prezzo della proprietà sia sulle provvigioni dell’agente.
E quest’ultimo, pur di non perdere una possibile vendita ed evitare interferenze da parte di altre agenzie immobiliari, sarà disposto a ritirare offerte al ribasso.

Per concludere, il venditore si troverà come risultato quello di aver attratto, grazie all’operato delle agenzie “generaliste”, clienti non in target.
Vale a dire clienti che puntano al risparmio.

Avrà allontanato un pubblico di clientela molto seria, disposta a spendere ma che non vuole entrare in queste situazioni confusionarie.

Lo svantaggio di affidarsi a più agenzie immobiliari

A questo punto, è necessario evidenziare l’ultimo svantaggio, quello che secondo noi è il più subdolo.
Con le problematiche esposte fino a ora, il proprietario rischia di perdere “solo” tempo poiché, se le offerte che gli vengono sottoposte non lo soddisfano, è sempre libero di non accettarle.

Al contrario, poniamo il caso che venga ritirata una proposta di acquisto che soddisfi il venditore in tutti i suoi aspetti.
La proposta viene accettata e viene incassata una caparra. Viene incassata un’ulteriore caparra alla sottoscrizione del compromesso e, dopo questi passaggi, può accadere che ci si accorga della mancanza di qualche documento fondamentale o, peggio, della presenza di qualche abuso o di qualche ipoteca non vista.
Il venditore andrà incontro a gravi problemi, a volte anche penali, con la beffa di dover restituire il doppio delle somme incassate avendo perso tempo, soldi e salute.

Situazioni spiacevoli di questo genere si presentano più di quanto si pensi.
Poiché molte volte le agenzie di intermediazione immobiliare che lavorano senza mandato in esclusiva non si prendono l’onere di verificare la completezza dell’intera documentazione necessaria al processo di vendita.

I vantaggi del mandato in esclusiva

Il mandato in esclusiva è il primo passo per delineare elementi come unicità ed esclusività nei quali i potenziali acquirenti si possano identificare.

Nessuno vuole una casa che gestiscono tutti.
Né tanto meno si vogliono infilare in una trattativa che può essere destabilizzata da altri agenti o privati.
Se si sottoscrive un incarico in esclusiva con una società di mediazione immobiliare, i proprietari si assicurano di avere un unico interlocutore che li seguirà nell’intero processo di vendita.

Dalla sottoscrizione del mandato alla firma del rogito notarile.
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Gli aspetti professionali del mandato in esclusiva

Tra i vantaggi dell’affidarsi a un’unica agenzia abbiamo sicuramente quelli commerciali. Infatti l’agenzia immobiliare si impegna a

  • eseguire un’attenta analisi della documentazione
  • verificare l’esistenza di ipoteche e/o pendenze che a volte sfuggono alla proprietà
  • verificare che lo stato di fatto dell’immobile sia conforme alla planimetria catastale
  • recuperare la documentazione mancante (avvalendosi anche del supporto tecnico di architetti o geometri)

L’obiettivo finale è quello di accompagnare, senza sorprese, i clienti nell’intero processo di vendita.
Così da rendere l’esperienza il più possibile serena e appagante.

Infine è necessario evidenziare che non devono assolutamente mancare un servizio fotografico professionale e un’elaborazione della planimetria per presentare al meglio l’abitazione.

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I vantaggi economici del mandato in esclusiva

Un altro aspetto che secondo noi di Level House è di assoluta importanza (e dovrebbe esserlo anche per i venditori) è quello economico.
Con un incarico di vendita in esclusiva, l’agente immobiliare cura anche gli interessi del proprietario forte del fatto che la commercializzazione della casa sia nelle sue mani e di poter far valere la sua posizione sul potenziale acquirente, essendo a conoscenza di tutte le trattative a lui pervenute.

In questo modo, al proprietario viene sottoposta l’offerta più vantaggiosa.

Un’agenzia immobiliare seria opera in esclusiva e possiede una banca dati di clienti che, generalmente, si affida alla stessa per la ricerca della loro casa.
Ovviamente nessuno ha l’esclusiva sui potenziali acquirenti, ma noi di Level House coltiviamo e gestiamo da anni la nostra banca dati in continua evoluzione di oltre 6.000 clienti che ripongono in noi massima stima e fiducia.

Il consiglio professionale sul mandato in esclusiva

L’unico svantaggio del mandato in esclusiva è che se ci si affida all’agenzia immobiliare sbagliata, si può restare vincolati per tutta la durata del contratto.

Proprio per questo motivo, il nostro consiglio è di scegliere sempre con molta attenzione a chi ci si rivolge.

Ad esempio, spesso si pensa che una società all’apparenza molto affermata possa essere la scelta giusta.
Però poi c’è il rischio di entrare in un sistema molto grande all’interno del quale la proprietà risulta essere solo un numero a cui non viene prestata la dovuta attenzione.

Noi di Level House, agenzia immobiliare di case di pregio in centro a Milano, siamo specializzati da oltre dieci anni nell’intermediazione immobiliare di proprietà di lusso.

Abbiamo fatto una scelta che ci sta dando enormi soddisfazioni.
Ma, soprattutto, le sta dando ai nostri clienti.

Lavoriamo solo con incarichi di vendita in esclusiva per la garanzia e la serenità di venditori e acquirenti.

E questo garantisce che le proprietà di pregio da noi gestite hanno registrato queste statistiche:

  • 90% a clienti già presenti nelle nostre liste
  • 74% con meno di 10 appuntamenti
  • 92% in meno di 90 giorni