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Quante volte hai fatto i conti con il forte valore affettivo di una casa?

Noi di Level House ci abbiamo avuto a che fare centinaia di volte, soprattutto con clienti che hanno una casa vuota a Milano.

Sì perché i nostri clienti, prima di confrontarsi con noi su prezzo, strategie, analisi di mercato e quant’altro, devono fare i conti con il loro attaccamento emotivo a quella casa vuota a Milano ormai da diversi anni.
Spesso si confidano con noi, sappiamo bene che l’elemento emotivo è il primo pilastro su cui si fondano tutte le decisioni familiari e proprio per questo motivo cerchiamo di accompagnarli, con il massimo rispetto, in questo importante percorso.

Il nostro intento è semplicemente quello di aiutare a prendere la giusta decisione. Una decisione diversa e personale per ogni nostro cliente.

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Il valore affettivo della tua casa vuota a Milano

Oggi Milano conta circa 70.000 alloggi vuoti (Osservatorio di “Affitto Assicurato”) tra proprietà private e di grosse società immobiliari.
Le società immobiliari possono scegliere di tenere immobili vuoti perché la rendita eventuale da locazione non le soddisfa. Invece i privati spesso le tengono vuote perché non ci pensano o non vogliono occuparsene.
La maggior parte di queste abitazioni sono seconde case, passaggi di eredità generazionali, case piene di ricordi di infanzia, di riunioni familiari, di cene piacevoli tra parenti. Si parla di ricordi di altissimo valore affettivo che spesso, al solo pensiero di svuotare la casa dell’amata nonna, ci fanno stringere il cuore.
Allora si temporeggia e si inizia a pensare ai figli o ai nipoti. Ecco che si arriva così a prendere finalmente una decisione: quella di non fare nulla.

Quando ci troviamo di fronte a clienti che, invece, vogliono prendere una decisione su case vuote a Milano (il nostro mercato di riferimento sono residenze di pregio nel centro storico di Milano), noi di Level House poniamo una prima e semplice domanda:

quanto vale questo valore affettivo? O meglio, quanto ti sta costando?

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La valutazione della tua casa vuota a Milano

Nel 99% dei casi nessuno fa questi conti nero su bianco e la reazione dei nostri clienti nel vedere il “totale” è sempre la stessa, restano a bocca aperta.
Il primo passo da fare è quello di eseguire una corretta valutazione del bene, perché in base al valore della proprietà si faranno tutti i conteggi relativi.

Quindi consigliamo, come prima cosa da fare, di chiamare un agente immobiliare di fiducia che conosce bene il mercato per eseguire una valutazione corretta del bene.

Se vuoi maggiori informazioni sulla valutazione immobiliare della tua casa di lusso, leggi l’articolo “I 10 passi per la corretta Valutazione della tua Casa di Lusso a Milano”
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La tua casa vuota a Milano

Ottenuta questa valutazione per iscritto da parte del professionista, possiamo partire con una serie di considerazioni che spesso sono molto soggettive ma cerchiamo di elencarle di seguito, con un semplice esempio, per aiutarti a fare questi conti.

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Compila il form, HAI UNA CASA IN CENTRO A MILANO? Ipotizziamo una proprietà di 150 mq in centro a Milano.

  • valore proprietà: 1.000.000,00 €
  • rendita catastale: 1.500,00 €
  • spese condominiali: 7.000,00 €
  • Imu e Tasi seconda casa: 2.000,00 €

Senza alcuna spesa straordinaria condominiale, questa casa costa circa 10.000,00 € all’anno.
Spesso queste proprietà vengono tenute vuote diversi anni ma, facendo una media al ribasso (ipotizziamo 5 anni) si arriva così ad un costo di circa 50.000,00 €.

Le spese straordinarie

Se si è anche un po’ “sfortunati”, ma non è tanto questione di sfortuna ma quanto di “probabilità”, in questi 5 anni è molto probabile che il condominio deliberi qualche opera straordinaria.

Ipotizziamo un minimo di spesa, in 5 anni, di 10.000,00 €.
Arriviamo al costo di circa 60.000,00 €.
Ora, assodato che il valore della proprietà sia di 1 milione di euro, solitamente invitiamo i nostri clienti a pensare a come potrebbero investirli.
Se pensassimo di affittare questa proprietà, potremmo ipotizzare una rendita del 2% – 3% annuo.
Se la “casa della nonna” è affittabile (non necessita di ristrutturazioni e arredi) e non si devono investire altri capitali, si può pensare che una rendita di questo tipo possa accontentarci.

Non prima di aver superato lo scoglio emotivo di lasciare la tua amata casa in mano a sconosciuti.

Le spese di ristrutturazione

Quindi se per 5 anni questa casa non ha prodotto nessun reddito, ai costi visti prima di circa 60.000,00 € vanno aggiunti i mancati ricavi che, calcolando il 3% annuo, in 5 anni fanno ben 150.000,00 €.

Siamo a un passivo di circa 210.000,00 €.

Se per caso la proprietà dev’essere adeguata o ristrutturata, questa passività è destinata ovviamente ad aumentare.

Nella peggiore delle ipotesi, se ci fosse bisogno di una completa ristrutturazione, con una media al ribasso di 700,00 € al mq, andrebbero investiti almeno 100.000,00 € per la ristrutturazione che, aggiunti ai 210.000,00 €, porterebbe la passività a 300.000,00 € circa per finalmente smettere di perdere altri capitali. 300.000,00 € in 5 anni fanno 60.000,00 euro all’anno.

Stai perdendo il 6% annuo.

Molto spesso ci sentiamo dire: “Si, ma questa proprietà si rivaluta nel tempo e fra 30 anni lascerò ai miei figli una proprietà di un certo valore”…

Il valore futuro dell’immobile

Certamente un altro elemento che va preso in considerazione è il valore della proprietà.

Nessuno prevede il futuro ma chi conosce profondamente il mercato immobiliare sa bene che, a parte la crisi passata, in Italia il mercato è solido, ciclico solo con periodi quinquennali stabili e i successivi in rialzo al massimo dell’1 – 2% annuo.

La tua proprietà vuota si potrebbe rivalutare del 10% in 10 anni. Quindi un 1% all’anno ma con un costo in perdita del 6%.

Arrivati a questo punto, i nostri clienti sono consapevoli che tenere una proprietà vuota è solo un costo.
Possiamo considerare la rendita da locazione almeno per contenere le perdite generate dai costi vivi.

Ma non sempre è la soluzione ideale perché, nel nostro mercato di riferimento delle proprietà di lusso, specialmente sulle grandi metrature, non è quasi mai la scelta che più li convince.

Gli immobili di pregio, soprattutto nel centro di Milano, hanno un mercato del tutto slegato dal resto della provincia dove le locazioni possono avere delle rendite anche del 5%.

Nel centro storico di Milano le metrature che rendono di più sono dai 30 ai 50 mq con rendite che possono arrivare anche al 10% se inserite nel mercato delle locazioni brevi, dove la domanda è aumentata in modo esponenziale.

Mentre le grandi metrature spesso vedono calare la percentuale di rendita anche sotto il 2% questo perché la domanda è calata e il target di riferimento non ha più le sovvenzioni economiche aziendali che avevano un tempo.

▶︎ “Vendere casa in centro a Milano?” Leggi il nostro articolo di approfondimento!

L’importanza di investire il capitale fermo

La maggior parte dei nostri clienti, che possiede residenze di lusso, spesso decide di venderle per reinvestire i capitali in metrature più piccole.

La rendita aumenta e il frazionamento del rischio di morosità quasi si azzera (rivolgendosi alle locazioni brevi). Inoltre dividendo il capitale iniziale in tanti piccoli investimenti si aumenta la possibilità di essere liquidi in futuro. Se un domani si volesse vendere una delle proprietà per investire in altri mercati, lo si potrebbe fare tranquillamente.

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La tua casa vuota a Milano, un esempio reale

Vi riportiamo un esempio di “casa vuota a Milano” che risale a ottobre 2018.

Il Sig. Rossi (nome inventato per questione di privacy) ci contatta per una casa ereditata dai genitori in zona Brera di 235 mq.
La sua intenzione è quella di affittarla pensando che sia la soluzione migliore.
Ci siamo resi ovviamente disponibili a stimare la possibile rendita annuale. In questo caso, con un minimo investimento per adeguamenti vari pari a 50.000,00 € circa, la stima è stata di 60.000,00 €.
Il 2,8 % annuo su un valore del bene di circa 2.100.000,00 €.
Al netto della tassazione e delle spese varie per gli adeguamenti, la percentuale di rendita netta è scesa al di sotto dell’1,5%.

Per cui gli abbiamo consigliato di investire il capitale in abitazioni di piccolo taglio per una rendita con percentuali molto più alte.

In questo modo avrebbe anche frazionato il rischio e reso l’investimento più liquido.

Ad oggi il Sig. Rossi ha venduto l’amata casa di famiglia.
Ha investito 2 milioni: ha acquistato 5 appartamenti di piccolo taglio che, dopo averli affittati per 100.000,00 € all’anno, oggi gli rendono circa il 5% sul capitale investito.

I risultati dell’investimento

Il Sig. Rossi ha raggiunto i seguenti risultati:

  • ha raddoppiato la rendita sul capitale investito
  • ha ridotto al minimo il rischio di morosità (è molto difficile che su 5 inquilini, tutti siano morosi. Con un unico inquilino è evidente che si potrebbe rischiare tutto il capitale)
  • ha reso più liquido il suo investimento (se un domani al Sig Rossi servisse liquidità per investire altrove non è costretto a cedere tutto ma può decidere di vendere una o due unità immobiliari)
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Insomma noi di Level House siamo convinti che mantenere una proprietà vuota sia solo una perdita di capitali.

Il valore affettivo, per il quale nutriamo un profondo rispetto, influenza ma penalizza il valore economico.

In sintesi, non c’è un modo giusto o uno sbagliato per valorizzare al meglio una proprietà vuota, ma va sempre tutto contestualizzato su diversi parametri.

Il nostro consiglio, se il cliente ha la volontà di approfondire questo argomento, resta sempre quello di confrontarsi con un professionista, libero da legami affettivi e con un punto di vista oggettivo.

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